權輕微民事法庭解決滲漏水入屋難
政府日前在立法會口頭質詢大會回應議員有關如何解決處理樓宇滲漏水「入屋難」問題時，列席大會的行政法務司司長辦公室主任林智龍回應表示，政府初步構思透過司法訴訟或必要仲裁，結合專業檢測機制，應對樓宇滲漏水 「入屋難」問題，初步構思是如經專業檢測後，因相鄰單位業主不配合或不同意，從而無法確定滲漏水源頭，甚至有合理理由懷疑滲漏水是由相鄰單位引致，受影響業主可提起相應的司法或仲裁程序，要求相鄰單位業主配合檢測及進行維修。
政府提必要仲裁或司法未有方向
當局表示司法和仲裁程序各有利弊；例如，按照一般制度仲裁須取決於雙方的意願，但可預見在滲漏水爭議中雙方都願意參加仲裁的機會不大，因此，有必要透過必要仲裁（即只取決於單方意願亦能開展的仲裁）的機制解決爭議，但為了保障訴諸司法的權利，必要仲裁裁決後，仍須讓不服決定的當事人向法院提起上訴，意味著最終仍可能要透過訴諸法院的司法程序解決時間不短。
政府指，如透過司法程序解決，由於社會對司法訴訟機制的運作比較熟悉，相信會對運用有關機制解決爭議較有信心；但另一方面，由於司法訴訟耗時較長及成本過高，未必能夠有效回應市民希望快捷解決”入屋難”以至展開維修工程的訴求。故政府對司法程序及必要仲裁方向解決滲漏水問題持開放態度。
筆者對當局至今仍未有明確方向處理樓宇滲漏水「入屋難」問題實在十分失望！要知道，樓宇滲漏水問題並非新鮮事，正是由於滲漏水困擾不少居民，政府才會在2009年成立樓宇滲漏水聯合處理中心，由房屋局統籌土地工務運輸局、市政署、衛生局及法務局等跨部門合作，期望協助居民找出滲漏水源頭及解決長期擾民的滲漏水問題，十二年後的今日當局仍對處理樓宇滲漏水「入屋難」的老問題仍未有未確的解決方案，實在難以說得過去！
十二年接逾二萬滲漏水一成四解決不了
根據政府資料，截至2020年底，滲漏水中心合共跟進了20,199宗個案，當中成功處理的有17,400宗，佔八成六，經協調後仍無法解決的有2,799宗，佔一成四。在這14%的個案中，大部分的情況是單位業主不配合，不讓檢測人員入屋檢測，從而無法確定滲漏源頭，或者根本無法聯絡業主進行處理。
其實政府亦同意目前無法解決的二千多宗滲漏水個案，問題癥結在於如何解決”入屋難”的問題，也承認，現時受影響戶主雖可通過司法程序，要求法院向懷疑滲漏水單位發出強制檢測等的命令，但由於缺乏針對和完整性的法律，在司法實踐中，不單時間和金錢成本極高，加上部分單位業主連檢測亦完全不配合，受影響主戶亦難以提供”足夠”的證據證明有關單位”必定”是滲漏源頭，情況如同要證明”有雞先還是有蛋先”一樣。
故筆者對當局提出必要仲裁作為解決滲漏水入屋難的方向實難苟同。因為政府早在2015年，時任法務局局長張永春曾在立法會表示，快速妥善解決樓宇滲漏水問題首要是業權人配合及鄰里互助，單靠中心的協調，甚至再賦予中心更多權限也無法解決，因問題本質是司法領域問題，公權力全面介入的空間有限，對於不配合的個案，唯有透過司法訴訟去解決。
張司五年前曾提賦權輕微民事處理入屋難
政府當年表示會考慮採用簡易訴訟程序處理，透過輕微民事法庭的方向，加入新職能去處理樓宇滲漏水問題，並會就有關問題進行相關立法；筆者當時已公開支持政府的想法，並促請應盡快修法，因為筆者相信，在有足夠專業評估和證據下，賦權限於現有的輕微民事訴訟法庭可發出強制檢測及維修令，是最有效、務實解決處理樓宇滲漏水”入屋難”的問題。
但很可惜，及後張永春升任廉政專員後，有關修法一直被束之高閣，到2018年議員再追問樓宇滲漏水糾紛採用簡易訴訟程序處理的立法進展，法務局則指有關方案不可行，卻又沒有講出原因，只是重覆會”繼續研究”。新屆政府張永春升任行政法務司，加上之前亦公開承諾會處理樓宇滲漏水問題，筆者一直以為增加輕微民事案件法庭管轄範圍到處理滲漏水個案的檢測和維修的修法終見曙光，但估不到政府卻推翻之前的建議，繼續研究再研究的老調！
筆者認為，表面上通過仲裁確實可以讓受影響的戶主，通過仲裁程序解決滲漏水「入屋難」難以檢測的問題，且如果是兩願仲裁，理論上結果是不可上訴，但正如政府所言，不配合檢測的業主幾乎可推斷為不願意參與仲裁，故政府提出”必要仲裁”的建議，但由於非兩願仲裁，”必要仲裁”其後也可提出司法訴訟，客觀上只是受影響的業主必須回應，但實際上程序需時不一定比司法程序短。
輕微民事不用聘律師效率高
相反，現時的輕微民事訴訟法庭可處理金額十萬以下的民事索償案件，提訴人只需簡單通過表格形式提供相關證據及提訴，原告及被告都不用聘請律師，一般案件數月內就可判決，過去也有不少涉及滲漏水維修費用的追討，成功通過輕微民事法庭解決。但礙於法庭只能判決十萬元以下的民事賠償，故不能判決強制檢測和維修，故只要當局能夠賦予輕微民事訴訟法庭引入可就滲漏水問題判處強制檢測及維修令等，就可以最低成本的司法程序解決有關問題。筆者也必須指出，有不少民事案件，在法官主持公道下，實際上雙方就可達至和解，不用作出裁決，情況就等同更有效的仲裁，只有賦於輕微民事法庭有關權力，一些”熟識”法律的不合作業主，自然會更為配合，因為有強制檢驗及維修令不配合，不單涉及刑事責任，同時亦有助受影響業主追討不合作業主拖延時間涉及的損失賠償！
筆者對政府表示會推動提升檢測滲漏水方面的技術是認同的，現時滲漏水聯合處理中心由房屋局牽頭，再由土地工務運輸局外判服務予土木工程實驗室進行相關實際檢驗工作，據筆者實際參與滲漏水處理的經驗，實驗室所採用的技術和儀器、測量方式等都較守舊和保守，經常都表示要拆浴缸、廁所先可確定滲漏水源頭，也是令懷疑滲漏源頭業主不願意配合的關鍵原因，現時科技先進，通過紅外線、微波探濕等很多先進技術，不用做破壞性檢測也能準確找出滲漏源頭，有科學數據下，更容易說服業主配合檢測和維修。
政府技術落後又不推市場專業害慘小市民也有專業意見反映，實驗實檢測滲漏水技術落後的關鍵原因是工務局在標書中對實驗室沒有要求，甚至有業界直言，政府咁積極高效檢測滲漏水，只會有更多的求助！
筆者雖對有關官僚思維實難苟同，但對於一些簡單的滲漏水個案，當局應製作更多簡單的宣傳品，教導受影響住戶先進行簡單的排除檢測，確定滲漏屬於供水管還是排水管滲漏等，及可考慮向求助人提供無毒的食用色素，讓巿民能夠自行作簡單排水管滲漏檢測，自行解決較簡單的個案。
此外，政府也有責任加快推動有關滲漏水檢測的專業認證和培訓制度，令市民在坊間也可以容易找到私人滲漏水檢測公司，進行樓宇滲漏水檢測，以及作為法庭承認證據。筆者相信，只要有關專業證據是明確獲得法庭接納，很多市民都不會想用幾個月時間等待政府安排實驗室做檢測。但目前的實況時，政府的滲漏水聯合中心檢測不積極，又不推動私人市場的專業滲漏水檢測認證，受苦的只是受滲漏水長期困擾的小市民。
明晰防水施工標準沙井避安私人單位
最後筆者也必須提醒，長遠而言政府在現時修訂的都市建築總章程中，應適當延長樓宇保修期，除延長樓宇結構、地基保修時間，亦要對樓宇防水方面設立相關標準，使到發展商做好單位防水，並就樓宇簡裝制訂裝修防水工程指引，讓裝修公司可以有標準依循，減少施工不當引致樓宇滲漏水。此外，針對目前不少公共沙井或渠道位於地下的私人單位或地舖內，令個案處理難度大增，建議政府在審批新建築圖則時，不應再容許公共沙井位處私人單位之內，長遠應在《都巿建築總章程》技術編修訂中，修訂和明確有關標準。
□ 傳新澳門協會理事長 林宇滔
【訊報專欄：宇論滔滔2021年2月17日】