根據澳門都更公司的「祐漢七棟樓群調研報告」，澳門舊樓宇殘舊老化問題嚴重，本澳樓齡超過三十年的樓宇總數達四千八百座，佔澳門樓宇總數達三分之二，當中更有近二千幢屬無「管理機關、管理公司及住戶管理」的「三無大廈」，由於長期缺乏妥善管理及保養維修，不少樓宇狀況極不理想。
澳樓三分二逾卅年 二千更屬「三無」
再者，即使不屬「三無大廈」，不少樓宇也由於出現管理糾紛或爭議，導致大廈無法得到有效管理及定期維修，不單影響住戶的生活質素，大廈外牆及窗戶的日久失修，造成外牆剝落甚至飛窗落街等，嚴重威脅市民人身安全。
為解決「三無大廈」的問題，在2018年8月22日正式生效的第14╱2017號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》的第二十三條已明確要求，分層建築物的半數獨立單位已移轉；或百分之三十的獨立單位已被佔用；又或大廈在獲使用准照一年半後（且已出售最少一個單位），實際管理分層建築物的自然人或法人，必須召開第一次分層建築物所有人大會，但法律未有要求必須選出管理機關。
然而，該法生效至今近三年，根據房屋局統計截至今年十一月十二日，「已寄存會議錄的有效管理機關 (包括子部分)數目」僅為七百四十六個（包括經屋），相當於本澳僅十分一樓宇成立了有效的管理機關管理樓宇，成效明顯不彰，但作為執行法律的權限部門，未見房局至今有更主動積極的措施，推動大廈成立管理機關做好大廈管理和保養維修的工作。
新法僅要求開會無要求必須成立管理機關
必須指出，《分層建築物共同部分的管理法律制度》確實大大簡化業主會成立門檻，亦有措施避免出現一廈兩管等問題，只要政府著力推動業主組成管委會管好自己大廈，應可大大提升住戶管理大廈的積極性。
事實上，房屋局組織法明確屬下的樓宇管理廳有責任「跟進落實有利於分層建築物管理的相關輔助措施及計劃」；「統籌或參與有關分層建築物管理的活動」、「促進分層建築物所有人、管理機關及分層建築物管理企業之間的溝通」、「協助分層建築物管理機關的成立及運作，以及協助分層建築物所有人大會的舉行，並提供適當的輔助」、「協助解決分層建築物所有人、管理機關及分層建築物管理企業之間的爭議」。只要房屋局依法落實上述多項法定職能，連同《分層建築物共同部分的管理法律制度》，相信可大大改善本澳分層樓宇的管理狀況！
新法降業主會成立門檻政府卻消極龜縮？
但在實務執行上，房屋局不單未有履行職責把握去年新法生效的契機，推動和鼓勵業主成立管理機關。相反，在其《組織法》無變情況下，該局對大廈管理的介入和支援程度似乎出現一百八十度轉變，由過去積極派員到場協助大廈成立業主會，到今日基本不派員到場協助（只派員出席經屋業主大會），只通過「樓宇管理資助計劃」資助部分召開業主大會的費用，及提供網上宣傳資訊等。
房局無視組織法監管實體竟無行動？
更重要是，每當大廈業主、管理機關或管理公司出現糾紛爭議，房屋局並未按其組織法規定：「協助解決分層建築物所有人、管理機關及分層建築物管理企業之間的爭議」，只著業主倘無法自行解決，只能通過向檢察院作出檢舉，訴諸司法程序。
更令筆者不滿的是，在施政方針辯論時，筆者質疑為何房屋局未按組織法主動派員協助私人分層樓宇成立管理機關做好樓宇管理保養，以及從不出面協助調解分層建築物所有人、管理機關及分層建築物管理企業之間的爭議的工作時，不單司長未有責成房屋局做好組織法明文規定的工作；房屋局亦僅老調重彈，強調法律只規定當局必須參與經屋的業主大會等。
房屋局明顯不按組織法行事，上級司長對問題亦視而不見，正好反映出目前特區政府施政的重大通病──主事官員主觀決定政策執行與否，而不是依法施政！ 筆者在此再次敦促其監督實體對上述問題做好監督，倘若部門仍未立即改善，包括廉政公署等其他監督部門，有必要介入作出調查及勸喻。
□ 立法會議員、傳新澳門協會理事長林宇滔
訊報專欄：宇論滔滔2021年12月10日】
原文：https://www.facebook.com/sonpou/posts/3059921367607417
