2022出師不利 房屋政策研究無新意 樓價要未雨綢繆

今個虎年，澳門出師不利。2022年1月賭收只63.44億元，同比下降20％。由年廿九到虎年年初四，平均來澳遊客約1.7萬，未達旅遊局目標的2萬，縱使比上年數字升兩成，大三巴、議事亭及博企商場遊客亦不少，人流算旺，但與高峰期不可同日而語。展望虎年，變數眾多難以預測。總而言之，澳門博彩、經濟難樂觀，無論企業還是打工仔宜防守為主，生存為上，穩打穩紮，侍機而動，不能奢望什麼V型反彈。

澳門虎年挑戰不可謂少，除博彩縮、旅客減、消費降等傳統問題外，房價將是個重點要關注的範疇。政發局1月底公佈《澳門特別行政區居住用途房屋政策研究》這該是份重要研究，惜一出爐即撞正長假期，討論熱度不及預期高。另一方面，報告雖羅列了不少數據、問題，例如，由 2009年至 2020年，住宅單位每平方米實用面積的平均價格升幅約 3倍半，本地居民收入中位數只上升了 1倍；截至 2021年6月底，澳門公私樓住宅單位 238,464個，其中私樓 78.2%，澳門住戶數只約20萬，明顯少於單位數；澳門住宅單位總體空置率 7%，面積 150平方米或以上的單位空置率更高達 17.2%，這些大型單位一般總價較高，居民相對較難負擔，反映出澳門的房屋結構與功能性分佈，未能滿足居民的實際需求，故報告寫道「澳門住宅單位的總體供應量足夠。然而，不容忽視的是， 部分澳門居民仍存在基本住房問題，這主要是由於房屋供需的結構性失衡所致。」

上述報告推算了社屋、經屋、夾屋、長者公寓及私樓，在2025及2030年的大概需求。當中社屋、經屋的儲備量足夠，夾屋及長者公寓會有先導計劃，亦會拍賣土地滿足私樓需求。簡單概括，特區政府會以五個置業楷梯作為房策，為避免戶型與居民需求錯配，將研究「按照預訂數量興建夾屋」的可行性。

平情而論，《澳門特別行政區居住用途房屋政策研究》並無太多新意，當中列出的房屋問題，主要是樓價遠高於居民收入，公屋供不應求，私樓卻供過於求，有人冇屋住、又買不起，有屋卻丟空冇人住等，這些筆者及其他關注人士過去在不同平台、場合都曾指出過，只政府一直掩耳盗鈴，無認真處理。然而，報告出台是否藥到病除？非也，今份報告只交代了病情，暫未交出詳細藥方，儘管釋放出來的基調是「現時總房屋潛在供應足夠應付需求」為社會派定心丸，惟長期總量雖夠，中間過程的供需才是決定性，如何達到目標需有路向、有方法。同時不得不質疑的是，報告推算的夾屋、長者公寓需求應屬偏低，如夾屋現在至 2025 及 2030 年的需求值，分別為 5,400 間及 10,100 間，如此數量叫當初大力支持夾屋以解決夾心階層住屋需求者，情何以堪？在經屋修法「經屋社屋化」、「夾屋變相貴價經屋」的形勢下，這供應又如何解讀？報告推算長者公寓由現在至 2025 及 2030 年的需求區間中值，分別約為 2,800 及 3,400 間，這數量符合老齡化社會趨勢加速的需求嗎？

事實上，無論夾屋還是長者公寓，均未有具體内容如對象、價格、進出條件等，需求推算的準確性必打折扣，非簡單一句「動態調整」就ok。在「房住不炒」前提下，房屋乃剛需及生存基本權利，講求穩定、恆常的供應及可預示的前景，即基礎制度及規劃，任憑官員看時勢作加減判斷是高難度且危險的事，過去特區政府就沒認真對待及把關，如公屋供應甚為隨意，甚至拍腦袋式，更放任高樓價問題，衍生樓價嚴重脱離普羅百姓承擔力、公屋需求激增卻供不應求的困局。再者，報告亦無交待大量空置單位的對策。澳門房市並非自由市場，單靠供應增加實難以扭轉被扭曲了的房市、解決空置單位浪費社會資源的問題，應有若干稅務及行政手段，減少目前空置單位的數量及未來囤積單位的機會（具體情況過去已多次論及，在此不贅。）

樓市現對澳門社會及特區政府而言，確是計時炸彈，樓價升又怕、跌又驚。澳門博彩、經濟過去兩年飽受疫情摧殘，整體樓價下跌有限，全是人為頂住的結果，惟經濟衰退持續，賭廳大面積倒下催生不少中産失業、向下流，加上美國準備多番加息等諸多不利因素交疊，樓價向下是大概率的事，僅時間及幅度而已，始終樓市人為炒賣的泡沫已成，泡沫總有爆破一日，要跌的總要跌，長跌難托。現階段樓價問題積重難返，亦難有完美、迅速的良方，只能靠更為詳細的房策、規劃、執行、透明數據等，讓人看清形勢，不再被拖入泡沫之中而惡化問題，繼而逐步拆彈，讓樓價回到合理水平，並為樓市下跌而進入負資產時代作好預案及準備。

甄慶悅

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