【訊報專欄：宇論滔滔2022年10月28日】
「滲漏水法」終交立法會審議
若具執行性可解套不少死症
行政會上周完成討論《樓宇滲漏水爭議的必要仲裁制度》法律草案，有關法案將送立法會審議，政府表示今次法案將透過設立新的法律機制，處理目前未能解決滲漏問題的三大難點：「入屋難」、「檢測難」、「追討難」。政府表示，樓宇滲漏水聯合處理中心過往結案二萬四千宗，現正處理近七百宗。根據統計數字，屬極端不合作個案並不多，超過八成八個案經中心協調後可以解決。但個別極端情況造成目前的瓶頸，希望透過新法解決難以處理的瓶頸問題。強調新制度只是最後的介入手段，政府倡導透過鄰里溝通，協商解決。
法案倡必要仲裁解決入屋、檢測及追討難
在「檢測難」方面，法案建議住戶可委託其他合資格的檢測機構或專業人士進行檢測，有關檢測報告可作必要仲裁之用，以紓緩現時政府滲漏水檢測機構等候時間過長的問題。在「入屋難」方面，法案建議檢測報告若指出有必要進入某單位檢查以確定滲漏水源頭，則有關單位業主應容許入屋進行檢測，否則受影響住戶可向指定仲裁機構提起必要仲裁，由仲裁庭作出入屋檢測的裁決。
檢測若指必要進入單位查源頭 業主應配合
為解決「追討難」的問題，法案建議有關必要仲裁亦可就防止滲漏水的維修工程，以及滲漏水造成的財產損害賠償的爭議進行審理。此外，法案亦建議必要仲裁的裁決具有等同初級法院判決的執行效力，如敗訴方不履行裁決，受影響的住戶可根據《民事訴訟法典》的規定強制執行有關裁決。
筆者長年處理滲漏水求助個案，「入屋難」一直是滲漏水難以得到處理的死症，除個別業主不合作，也有不少是長期找不到業主，又或業主過身沒有人承繼業權等。現時由於沒有處理樓宇滲漏水的專門法律，當面對不合作住戶時，受影響市民要入屋檢測，則只能花數以萬計律師費和冗長的時間，透過民事訴訟入稟法院處理，加上舉證要求極高，對普通百姓幾乎是不可能任務，今次政府提出立法設立必要仲裁制度，日後市民通過必要仲裁，就不需聘請律師打官司，此法亦明晰業主在甚麼情況下應容許專業人士入屋檢測的標準，可大大降低舉證的難度及不確定性，理應有助找出滲漏源頭。
應訂標準原則 尊重平衡私有財產權
但筆者也必須指出，必要仲裁確實比一般司法程序有效率，但關鍵仍需視乎執行細節，例如對檢測報告的要求、仲裁程序是否清晰簡單和便捷。此外，制度亦充分保障私有產權和私人地方不得隨意侵入的基本原則，故法律應明晰強制檢測前，應該窮盡其他檢測辦法也無法查找源頭等要求。
如能解決執行細節問題，筆者相信此法可「行前咗一步」，為市民解決樓宇滲漏水問題提供了多一個選擇，相信有一批長期積壓的滲漏水死症有望在此法生效後得到解決。
為處理長期困擾居民的滲漏水問題，政府在2009年成立樓宇滲漏水聯合處理中心，由房屋局統籌土地工務運輸局、市政署、衛生局及法務局等跨部門合作，期望協助居民找出滲漏水源頭及解決長期擾民的滲漏水問題。根據政府統計，截至2020年底，滲漏水中心合共跟進了20,199宗個案，當中成功處理的有17,400宗，佔八成六，經協調後仍無法解決的有2,799宗，佔一成四，當中大部分的情況是單位業主不配合，不讓檢測人員入屋檢測，從而無法確定滲漏源頭，或者根本無法聯絡業主進行處理。
政府2015年已承諾立滲漏水法
早在2015年，時任法務局局長張永春曾在立法會表示，會考慮採用簡易訴訟程序處理，透過輕微民事法庭的方向，加入新職能去處理樓宇滲漏水問題，並會就有關問題進行相關立法；筆者當時已公開支持政府的想法，並促請應盡快修法，因為筆者相信，在有足夠專業評估和證據下，賦權限於現有的輕微民事訴訟法庭可發出強制檢測及維修令，是最有效、務實解決處理樓宇滲漏水「入屋難」的問題。可惜及後張永春升任廉政專員後，有關修法一直被束之高閣，到2018年議員再追問樓宇滲漏水糾紛採用簡易訴訟程序處理的立法進展，法務局則指有關方案不可行，卻又沒有講出原因，只是重覆會「繼續研究」。今屆政府張永春升任行政法務司司長，雖然改為提出以兩願仲裁，而非輕微民事的立法方向，但筆者認為，只要法案條文具針對性和執行性，效果應該相若，最重要是及早做好專業檢測人員、程序及標準的配套。
現時滲漏水中心的個案，均全部交由土木工程實驗室負責，等候時間起碼數月，倘若要再複檢一次、兩次，動輒逾年並不稀奇。故法案提出住戶可委託其他合資格的檢測機構或專業人士檢測，檢測報告可用作必要仲裁，政府表明可由註冊合資格土木工程師檢測及制作報告，目前本澳約有超過二千名合資格土木工程師，但當中有多少願意參與相關工作，針對滲漏水檢測是否有專門針對性的培訓，以及政府會否為檢測報告制訂定範本或要求等，確保報告的專業性，這些問題都需要政府牽頭解決。
無專門法律司法途徑 門檻極高
因為過去曾有受影響住戶向法院提出訴訟，但由於檢測報告水平參差，有法官質疑私人檢測報告是否專業合適，有否做足所有排查等？筆者認為，政府既然決心為解決滲漏水問題專門立法，並設立必要仲裁制度，並強調承認私人檢測機構的檢測報告，政府應明晰私人檢測機構和人員的資格認證要求，並對相關人員的檢測及報告訂立標準和要求，更應前置性開展相關專業人員的培訓，否則又要待法案通過後，才展開專業人員培訓，必然費時失事。
滲漏問題是每日早上烽煙節目的「常客」，社會長年批評樓宇滲漏水聯合處理中心的效率極低。筆者認為，其實政府投放不少資源進行處理滲漏水工作，但未有真正檢討機制存在的問題，如每次聯合行動，多個部門派出政府人員一同進行檢測，每個個案涉及人力資源成本就以萬計，其中一個原因，就是本澳缺乏針對處理滲漏水問題的專門法律，令到政府難以有有效工具協調找出滲漏源頭，再者目前由房屋局一個不到十人的工作小組，負責聯絡所有業主及統籌跨部門的行動，真正負責驗水的是工務局，而工務局又將檢測工作外判至土木工程實驗室，打開渠蓋檢查，公共渠網則由市政署負責，衛生評估及是否有入屋需要等，則由衛生局的不同衛生監督負責，中心從統籌人員的職級、資源、協調能力等，都確實存在先天問題，最終令實際運作成效大打折扣。
提供私人選擇與公共檢測互補必將提升整體效率
筆者相信，只要法案具執行性，新法將為居民提供較靈活、快捷和專業的檢測選擇，相信可大幅改善檢測滲漏水效率。但政府協助居民處理滲漏問題的機制仍有需要存在，以便兩者互補。最後，現時亦有不少滲漏水個案涉及到大廈公共部分、或供排水或渠網等，需要全體業主共同進行維修及分擔款項，但對一些單棟式唐樓或「三無大廈」等無業主會或管理公司的大廈，往往連工程招標委託或收取費用都存在困難，《樓宇滲漏水爭議的必要仲裁制度》也應該針對此問題作出考慮及處理，包括是否容許先緊急維修，再向業主收取有關費用？
□ 立法會議員、傳新澳門協會理事長林宇滔
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