樓花一手樓銷售「零規管」 投訴個案「不多」非拖延立法理由
日前於行政法務領域2023年度施政方針政策辯論上，行政法務司司長張永春在回應議員時指第7/2013號法律《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》（俗稱《樓花法》）在其擔任法務局長時做了近一半，未來會跟進餘下的「樓花款」及「樓花銷售手法」規範，而關於「樓花款」的規範，剛通過的《信託法》已令其成為具可操作性的規管方向，又表示：「現時的樓花個案並不多，但這並不是構成法律制度不完善的理由。」
張司：13年立樓花法僅做了「一半」
翻查資料，司長曾在2020年6月的立法會回應議員的口頭質詢時表示，《樓花法》生效後，爛尾樓的情況雖然有所減少，但是《樓花法》中仍有不足，尤其是樓花款項的監管，未有做到專款專用，雖然銀行作貸款時會作評估，起到非正式的專款專用監管作用，經研究後認為仍有需要進一步完善法律，將會參考珠海做法，進行樓花款專款專用；同時，政府發現，現行樓花銷售合同過於簡單，對小業主保障不足，未來修法時，將會就樓花銷售手法作出規範。他舉例，包括規範合同內容，例如樓宇的設施和所使用的牌子、配套、雙方權利等，期望合同和銷售手法能更規範，從而保障消費者，並希望於當屆立法會內向立法會提交《樓花法》法案，2021年就法案進行公開諮詢，收集社會及法律界、律師意見，同時會修定《民事訴訟法典》有關規定。
儘管近年樓市受到賭收下跌及疫情雙重夾擊，但不說不知，過去五年（2017-2021年）本澳單是樓花的平均售價竟高達730萬至993萬元之間，年交易額最高更達250億元。雖然司長在施政方針政策辯論上表示，現時關於樓花的個案或許並不多，但根據消費者委員會今年二月回覆本人書面質詢時亦指出，其於2021年接獲9宗主要涉及樓宇單位設備質量的投訴個案，而2022年1至2月期間接獲51宗主要涉及逾期交樓、費用爭議的個案，相關投訴個案明顯錄得大幅飆升！
無法規管 小業主永遠弱勢難爭「公道」
筆者近年一直接到不少涉及樓花及一手樓買賣的投訴個案，當中有涉及失實陳述、不良銷售手法、延遲交樓、施工質量、電器及裝修貨不對辦、向小業主不當徵收各種費用、發展商在售樓後疑違規將大廈休憩空間劃為大業主車位再租售等；也有樓盤未轉確定性批給，銀行界未能借貸但發展商要求買家支付「尾數」，買家面臨「撻訂」或被迫向發展商借貸的困境。再者則是小業主在不知情情況下，「被簽署」大廈公共部份的授權書；部分問題雖在本人協助下討回「部分」公道，但大部分時候小業主都屬弱勢一方，求助無門。上述問題叢生，歸根究底，根源是本澳對樓花及一手樓宇的銷售「零監管」所致。
由於沒有法律規範，不少發展商在銷售樓花時，售樓書的內容和示範單位尺寸及設計亦存在不少誤導，也會以限時優惠的方式「唧牙膏式」推售單位，營造單位極為搶手的氛圍，又一般會以贈送裝修、傢俬、電器，又或提供較優惠的按揭還款計劃；但礙於樓花無現樓可睇，加上對買家真正實用和關鍵的是樓宇資訊，如實用面積、單位間隔具體尺寸和樓底高度、所有單位售價和成交狀況等均未有完全披露，買家在資訊不對稱下，難以全面客觀分析資訊數據，更容易做出衝動和不理性的購買決定。
內地香港早已立法規管樓花一手樓銷售
事實上，鄰近地區都已就樓花及一手樓宇的銷售作出不少規範。近年內地多個城市為打擊一手住宅樓宇的違規銷售行為，紛紛推出新規定，進一步提升一手樓銷售的透明度，以保障買家的權益，確保房地產市場平穩發展。
以北京市為例，去年8月北京市住房和城鄉建設委員會發佈的《關於進一步規範新建商品住房銷售行為的通知》（下簡稱《通知》），加強規範商品房的銷售行為，當中包括規範預售方案中有關裝修裝飾的標準；售樓書、沙盤等宣傳資料內容須與規劃許可內容一致等等。除此之外，《通知》亦要求發展商對「項目內外可能對合同訂立以及房屋價格的確定有重大影響的情況，尤其是涉及噪音、煙塵、污染、輻射、隱私、通風、採光、裝修、喪葬等不利因素」，在銷售現場進行公示，公示資料應準確和全面。
香港方面，2013年4月《一手住宅物業銷售條例》（下簡稱《條例》）正式生效，港府亦於同日成立「一手住宅物業銷售監管局」，負責執行《條例》的規定，監管發展商的銷售行為是否符合《條例》的規定。《條例》詳細規定發展商在銷售一手住宅物業時須遵守的詳細規定，規管涵蓋售樓說明書、價單、成交記錄冊、示範單位、廣告、銷售安排，以及成交資料等資料均須全面公開透明和準確，也就臨時買賣合約和買賣合約須載有的條文等方面訂立詳細規定，倘在銷售一手樓時違反條例或作出失實陳述或傳布虛假或具誤導性資料，均屬刑事罪行。
望今屆政府任期完成樓花一手樓銷售立法
反觀本澳，僅在2013年就「樓花」的買賣訂定了《樓花法》，以規範樓花的買賣、轉售、抵押等法律行為；但對於發展商售賣樓花或一手樓時，向買家提供的資訊、成交資料的披露、宣傳資料的真確性及「不利因素」的公示等內容，本澳沒有任何規範。儘管今年生效的第9/2021號法律《消費者權益保障法》第九條規定：「消費者享有獲得指導及取得資訊的權利」、第十一條亦規定經營者須向消費者提供哪些資訊，但相關條文和要求僅屬一般商品的基本要求，根本難以有效保障樓花買家的合理權益。
筆者過去多次在立法會追問樓花監管立法的進度，現時負責執行《樓花法》的運輸工務司司長羅立文今年八月曾在立法會回應指：「樓花問題不太多，無修法迫切性」。但正如張永春在施政辯論所言，《樓花法》其實只完成一半，仍要跟進餘下的「樓花款」及「樓花銷售手法」規範，「現時的樓花個案並不多，但這並不是構成法律制度不完善的理由。」筆者認同張司長的講法，但也要提醒，參考內地及香港經驗，規範的範圍除樓花外，亦應包括「一手樓」，目前現屆政府只餘兩年任期，筆者期望司長在今屆政府能夠按承諾在任期內完成整套樓花及一手樓銷售規管的法律制度。
□ 立法議員、傳新澳門協會理事長 林宇滔
【訊報專欄：宇論滔滔2022年11月25日】
原文：
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