【訊報專欄：宇論滔滔2023年2月3日】
澳建經屋一直是政府盈利項目
盡快公佈售價豁免溢價金方為正道
運輸工務司司長羅立文曾在去年施政辯論上表示，新城A區的三個經屋項目將於2024年完工；單位的售價暫時未定，預計首3,000個單位於2024年才建成，仍有時間，但這與房屋局兩年前表示，經屋完成裙樓結構工程後將安排合資格家團揀選單位的講法，有明顯出入！
翻查資料，2019年11月底，房屋局將位於新城A區B4、B9及B10地段合共3,011個經屋單位公開接受申請。當中包括760個一房廳、998個兩房廳，以及1,253個三房廳單位。房屋局在2021年7月表示已完成2019期新城A區三地段經屋申請首批3,011個獲甄選的取得人的實質審查工作，結果共2,307個家團符合資格，並隨即進行第二輪700個申請人的實質審查工作。房屋局當時表示，待完成三個地段公屋的裙樓結構工程後，局方將安排合資格家團揀選單位。
2019年隊未按承諾建成群樓後揀樓及公佈售價
不過，根據公共建設局的資料，新城A區經屋B4地段將在2024年9月竣工，B9及B10地段經屋預計在2024年5月竣工，三個地段均屬於2019年經屋申請的項目，早已完成裙樓結構，且部分已最少建至逾二十層，但當局至今仍未向公眾公佈單位售價及安排合資格家團揀樓。
至於2021年經濟房屋申請則在2021年7月開始，由於屬2020年修訂經屋法後的首次經屋申請，經屋法有重大變化，包括排序由原來的抽籤改為計分制、經屋永遠姓「經」、經屋訂價改為「參考」建造成本、土地溢價金及行政成本等。
而2021年經濟房屋申請的確定排序名單及被取消申請資格的名單已於2022年12月14日公佈，最終獲接納的申請有9,796份，已作評分及排名；被取消申請資格的有1,911份。可供申請購買的經濟房屋將建於新城A區的A1至A4及A12共5個地段，合共5,254個單位，包括242個一房廳、4,478個兩房廳及534個三房廳單位，但至今同樣未公佈相關經屋單位的售價。
2021隊經屋姓「經」售價卻更貴逾倍？
必須指出，對任何小市民來說，首次買樓置業是人生大事，經屋單位的售價早應在申請經屋時就全面披露，作為居民決定是否申請經屋的重要依據；更重要是，2019年經屋申請因為沿用舊經屋法，經屋呎價維持與過去經屋約1,600元至2,100元每平方呎，問題尚算不大。但若屬2021年經屋申請，倘房屋呎價訂在當局聲稱的每平方呎實用面積約5,000元，這個價錢或令不少申請人吃不消，就算有能力購買，亦必須認真考慮在經屋永遠姓「經」後，是否仍應購買價格飆升逾倍、卻無私人資產價值的經屋。
故筆者近日收到不少居民的查詢，按計劃明年落成的2019年經屋申請的經屋，為何至今連基本售價大概範圍仍毫無頭緒，申請人如何及早為龐大的樓款安排做好準備？甚至有居民質疑，政府申請經屋時不公佈經屋售價的做法，較目前無規管的私人一手樓銷售資訊更不透明！
樓價不肯公佈是一個問題，2021年隊的經屋申請是2020年經屋修法後的首次申請，亦是經屋永遠姓「經」、經屋定價要考慮土地溢價金等新要求正式首次執行。
經屋售價較項目建造成本更高
根據政府在2019年討論經屋售價時表示，經屋售價會以「成本價」計算，即以每平方米土地溢價金2.6萬、建築成本每平方米1.7萬及10%的行政費用作計算。2021年7月房屋局則表示新城A區經屋單位的售價，按2019在立法會審議新經屋法時已討論相關預算，為每平方呎實用面積約5,000元。此消息引起了社會熱議，有不少聲音認為售價太高，不符合經屋的實際定位。以最近建成的經屋日暉大廈及青濤大廈為例，兩項目全為T2（兩房）單位，單位售價介乎86.3萬至112.5萬元，呎價為1,652至2,152元。若2021年經濟房屋呎價訂在當局聲稱的每平方呎實用面積約5,000元，T2經屋售價將飆升逾倍至242萬元，而T1經屋的售價也會飆升至183萬，T3單位更會飆至逾305萬。
但筆者多次強調，本澳多年來興建經屋項目均毋須任何補貼，且是盈餘項目，政府只要落實更多經屋建設，不單可解決居住需求，更是可提供更多社區設施的賺錢生意！以日暉大廈經屋為例子，根據前建設發展辦公室公開資料，日暉大廈項目佔地2,500平方米，樓高廿一層，合共提供二房一廳(T2)單位288個住宅單位，地下至二樓群樓分別建成商業設施、公眾停車場均屬政府物業。建造工程判給價近2.3億，連同近2千萬的工程監察合同，整體造價不到2.5億，但根據房屋局出售日暉大廈時的售價表，288個經屋T2單位總售價就高達2.85億元。
經屋2.6萬元溢價金高且不合法律邏輯
意味著政府出售日暉大廈經屋單位後，項目有3,500萬的淨利潤。或有人會質疑，上述價格僅計算建築成本，並未計算土地價值的溢價金，故政府計算每平方米2.6萬元溢價金合理！但必須指出，土地溢價金的原意是政府向獲批出土地承批人的利潤分成機制，故當局修法時既將經屋定性永遠姓「經」，不具私人房屋性質，同時又將經屋售價計入建築成本、房屋局行政費，以及只向私樓發展商收取的溢價金計算經屋售價，無論從政策邏輯、實際成本及市場因素上都是極不合理的！
再者，根據過去經屋的批地合同均明確指出：「根據第16/2004號行政法規第三條第六款的規定，考慮到該項目對澳門特別行政區的發展及居民福祉的社會重要性和利益，以及考慮到申請人的法律性質，按照行政長官於XX年X月X日作出批示許可，本批給獲免除支付溢價金。」意味著按照溢價金法律，經屋一向是獲豁免溢價金的。故從法理情均不應將溢價金計入經屋售價。
盡快公佈2019隊經屋售價依法豁免2021經屋溢價金
就算考慮要計算溢價金的問題，日暉大廈土地價值才1.09億元，扣除成本及利潤比率，按當時計算的土地溢價金也僅數千萬元，單是日暉大廈地下至二樓群樓分別建成商業設施、公眾停車場，就可抵扣。若考慮日暉大廈補貼比率為58.1%，即業主十六年後要轉售單位需向房屋局補地價，政府就日暉大廈項目的潛在收益更可高達4.9億，利潤更逾兩億，根本就是盈利豐厚的項目，故所謂政府補貼經屋的說法，一直只是誤導公眾的謊言！
現行的《經濟房屋法》規定，單位售價由公佈於《公報》的行政長官批示訂定；單位售價的訂定尤其須考慮批地溢價金、建築成本及行政成本。雖然本人完全不同意上述不合理的計價方式，但今期經屋按計劃明年就會完工，且訂定單位售價須考慮的因素亦已齊全，政府不應再拖延公佈經屋訂價，令申請今期經屋的人士無法及早就樓款安排作出準備！
筆者亦必須再次提醒，過去經屋的批地合同均根據第16/2004號行政法規第三條第六款的規定，由行政長官豁免支付土地溢價金。意味著經屋一直依法獲豁免溢價金，加上現行經屋法將經屋定性永遠姓「經」，不具私人房屋性質，當局應該繼續依法豁免，否則必然會引起民間、尤其申請人士極大的反彈，衝擊社會穩定。
宇論滔滔 □ 林宇滔
立法議員、傳新澳門協會理事長
訊報原文：https://www.facebook.com/sonpou/posts/pfbid02F57QgoaeDdbp5TXLwPkwrF5PqQAn7og9rNG5Pdf2fsYMyCVVmDcGZsBZLrZvPrXzl
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