【#訊報專欄：宇論滔滔2023年10月20日】
長者公寓原意好落差大 突顯家長式管治缺溝通
日前政府終於公佈長者公寓的申請計分及租金詳情，政府表示將在十一月六日接受申請，明年第二季完成審批，估計明年第四季可以入住。位於黑沙環P地段內的長者公寓，合共可提供約1800個開放式單位，長者公寓每月使用費介乎5,410元至6,680元（已包管理費），首批759個單位簽約首3年使用費按原價8折計算。
回應老齡化社會 政府服務要市場化？
今屆政府提出社屋、經屋、夾屋、長者公寓及私樓五個房屋階梯。事實上，需要上落樓梯對行動力有限、甚至不便的長者確實是生活大難題，也嚴重影響長者社交和生活質素，加上大部分居於唐樓的長者根本無能力換「電梯樓」，而目前公屋政策也完全排除「有樓人士」，故政府推出長者公寓單位是回應有唐樓物業長者對「電梯樓」的需求確實是德政，不少長者也早已引頸以待。不過，政府在公佈長者公寓的租金後，社會普遍感覺定價高，不少長者更因此大失所望。
社工局回應指，長者公寓目的是為有一定存款、具自理能力、且居於唐樓的長者，而他們未有能力入住「電梯樓」，又不合資格申請公屋，希望解決他們出行的先導計劃，更指大眾對養老政策都是習慣以福利形式，但本澳長者比例攀升，出生率下降，當局所提供的服務不能只以福利形式提供，必須引入市場形式，世界各地亦有類似措施應對老齡化社會。
長者公寓共1,815個單位，每層有55個單位，不同樓層、座向會有不同收費，以中位數單位為例，每月使用費為6,050元，每平方呎面積使用費為10.56元，並舉例工業大廈現時每平方呎均價為10.85元，唐樓則是10.34元，而長者公寓的使用費是取中間數。
租金高低要看服務內容及定位
筆者雖同意本澳需引入市場化服務回應老齡化社會新增的服務需求，但這絕不等同政府服務以市場化模式運作，若政府認為長者公寓屬市場化項目，就應交由市場運作，而不是自行經營。再者，環顧周邊地區的經驗，長者公寓收費是否合理，核心是其是否符合目標人群的服務需求及經濟能力，而非簡單與市值租金作比較。內地、香港或台灣，每月租金服務費過萬的長者公寓有不少，但他們同時提供更全面多元的管家及護理服務，在當地都甚受歡迎且供不應求。故本澳每月五至六千元的費用不能簡單的說貴，但按當局最近的介紹，長者公寓除房內設有「24小時輪值醫療設施」，以及會所及平台花園等基本設施外，並沒太多無法替代的設施。而長者公寓內專為長者設置的呼叫鐘，扶手、廁所洗浴輔助設施，乃至水浸及煙霧感應器等安全設施，其實在任何單位也可安裝，而其他地區長者公寓最重要的營養膳食或飯堂、廿四小時管家及護理服務等，則未見當局有詳細介紹。
市場化運作應提供市場化戶型 不應全開放式
再者，長者公寓入住已包的裝修及設施，設計用料雖不錯，但開放式單位、沒有露台及廚房，缺乏足夠的儲物空間等，並不符合大部分長者的生活習慣，當然開放式設計有助管理及減少危險，但入住條件又明確長者要有自理能力，且長期兩人共住全開放式單位也確實易生矛盾！再者，若無樓無資產的獨居長者申請入住社屋都可獲分配一房一廳單位，且不少長者居住的社屋均設有日間長者中心及花園等設施，為何長者公寓又只有開放式一種戶型提供？
政府一再強調不是福利性質，應以市場價格訂定租金，最多只能提供首簽三年8折優惠，其租金水平自然「遠超」普遍長者所期望，更重要是，若與內地或香港等市場化運作的長者公寓比較，澳門無論從房型的選擇或專業服務的配套卻又相差甚遠，例如「24小時輪值醫療設施」到底是簡單的應急醫療室，還是更全面的醫療服務，當局未有解釋清楚，只表示長者公寓1樓有大型商舖可作酒樓食肆，2樓有一般大型屋苑的會所設施、3樓為戶外平台花園、運動室、多功能室等，上述設施是否能真正滿足一千八百戶，兩、三千長者的平日生活需求，筆者實有疑問。再者，其他地區長者公寓考慮長者沒有恆常收入，政府會提供將其原居住樓宇集體包租、逆按揭，又或一筆過居住權費用（按年齡繳付一筆過費用住至終老，具保險性質）等融資計劃，解決長者融資或費用問題，但政府似乎完全沒有考慮。
社屋可一房一廳 市場化公寓只有開放式？
筆者必須強調，絕非反對政府提供更多不同類型的住屋選擇及長者公寓，但關鍵是定位清晰。政府推出長者公寓計劃三年多，一再強調是為無能力入住「電梯樓」，又不合資格申請公屋的居住唐樓的長者提供新的房屋階梯，雖然政府多次強調其租金會參考市價，卻不肯及早公佈申請細則及租金，普遍並不富裕的唐樓長者，自然會「合理預期」項目屬於福利政策，期望能夠以較平的租金入住「電梯樓」。若政府早就認為長者公寓非屬福利政策，根本就不應越俎代庖，只要明確規劃及制訂相應政策，推出土地及招標等，將長者公寓交由市場負責，市場自會因應長者需求，精準提供相應價格、房型及服務的長者公寓。筆者相信，同一個長者公寓項目，若交由市場規劃設計和運作，肯定會有更多不同戶型、價格及更多元的服務選擇，回應不同長者的需求。
定位唐樓長者讓其入住「電梯樓」即可
其實長者公寓今次租金設定與社會有巨大落差，又再次突顯今屆政府家長性施政的思維，且沒有與市民充份溝通的結果。對於被排除在公屋外，又有自理能力的居於唐樓長者，他們的核心需求是能夠住在出入方便的「電梯樓」，若政府收取市值一定折扣的租金，容許其租用有電梯的社屋，其實已可解決其核心問題。至於長者公寓的平安通、安全設備或水浸煙霧設施等，都是一些任何單位可加裝的設施。按照目前政府公佈的租金、設施及服務等，筆者認為長者公寓的定位十分尷尬，更有高不成低不就之感，即經濟較差的長者認為太貴，有經濟能力的長者認為房型或服務不佳而不選擇，政府又將如何拆彈，今後政府或市場能否提供更多不同戶型價格的長者公寓，大家只能拭目以待。
□ 立法議員、傳新澳門協會副會長 林宇滔