【訊報專欄：＃宇論滔滔 2024年11月22日】
房屋無整體規劃公屋政策又混亂
申請審批應避免更多三無人士
本月13日房屋局公佈2023年5,415個單位經濟房屋申請的臨時排序名單及被取消申請資格的名單，6,562份申請表中，被取消申請資格的申請逾五分之一，共1,486份，意味最少有逾300個單位未能售出，與2013年高峰時僅約1900個經屋單位就收逾四萬申請比較，更是極大差距，經屋所謂「供過於求」已成為現實，今屆政府早前也以此為理由，暫停了之後的經屋興建計劃，甚至以經屋需求減少為由，同樣剎停偉龍馬路五千夾屋項目計劃；但又無理由地以都更為名，月前突然將祐漢二百五十個單位的公屋項目，明確為夾屋項目。
回歸公共政策見步行步混亂缺邏輯
對於不熟識公共房屋的朋友，筆者在此先對澳門回歸後公共房屋政策作出介紹。在夾屋法生效前，本澳的公共房屋僅有租用的社屋及購買的經屋，前者按申請者的家團收入訂定租金，全澳約一萬五千個社屋單位租戶，當中九成五因不超收入上限可獲豁免社屋租金（上限2000元）。根據2025財政年度預算，社屋租金每月收入預計約五千多萬元，每戶平均月租金僅數百元，政府實際補貼不低，但屬社會安全網及長者安全的重要政府服務。有趣的是，被社會批評租金高的長者公寓預計2025年的租金收入就過億，千四個長者公寓單位的租金收入更是高於全澳萬五個社屋單位的租金收入。
經屋則為購買的公共房屋，回歸前到2011年經屋法修訂前，均以房屋合同發展（即政府免地價予發展商建樓，當中發展商需向政府無償提供單位，而部分單位及商舖，作為發展商的回報，其中住宅單位必須以政府指定價格賣出；購買者則需遵守六年或十二年（申請津貼）禁售期。但由於回歸頭十年，只有一個青洲信廉花園項目落成，遠未能回應社會的經屋需求，政府才在2011年修改經屋法，將經屋變成十六年禁售及政府優先回購及須繳付一半的補差價，亦由原來多房型、不散隊輪候，變成每次經屋開售以人數限申請房數上限，且「鋪鋪散隊」的新玩法，申請資格亦以家團有長者或殘疾人士優先。
申請經屋竟需符合未來不確定的收入上下限？
但政府在萬九公屋後，公共房屋、尤其經屋供應仍遠未能回應社會所需，儘管還未到十六年禁售期，政府又在2020年急於修法，將經屋定為永遠姓經，即只能扣回還原費用賣給政府，且將經屋定價由以收入水平作標準，改為以溢價金、建築成本及行政成本作定價標準。筆者曾多次批評，過去經屋從來溢價金為零，且至今一直是賺錢項目，新經屋計價方式不合理，但最終政府仍堅持己見，將舊法規管的2019年經屋申請，與2021年經屋申請的呎價都大幅調升七成多至三千三百多元的不合理水平，令到經屋吸引力大減，事實上亦有違法之嫌；又在法律增加上樓前審查，需符合最新公佈的經屋家團收入上下限標準，意味著申請者的收入，必須符合數年後才公佈的收入上下限，才能成功購買經屋，完全不考慮申請人收入變化或向上流動，亦完全違反法律不溯及過去的基本原則。
更重要是，經屋姓經令經屋變成既非租用，又非私人資產的公共房屋怪胎！但今屆政府並未理會，又在2023年推出筆者全票反對的夾心房屋法律制度，實際上就是未修改的經屋法。然而，年前政府又以經屋需求下跌為由，突然宣告偉龍馬路五千夾屋項目暫緩，且將A區其餘經屋項目同樣剎停，但在毫無風聲下，在今屆政府最後任期時才匆匆宣佈，祐漢第八街二百五十戶公屋項目將建夾屋，反映當局公共房屋計劃的雜亂無章！
先將經屋社屋化再推夾屋實為「原經屋」？
客觀而言，筆者不反對夾屋計劃，因為在居民承擔不起私樓價格時，若公共房屋供應充足，提供多類型選擇是惠民之舉。但在今屆政府至今仍未出售一間經屋的情況下，政府堅持經屋永遠姓經的怪胎，且樓價較過去經屋高七成，必定令經屋吸引力大減，房屋局亦難有足夠行政力量對永遠姓經的經屋作有效管理！再者年份一長，房屋市場好景時，經屋低流轉量不單會影響居民的向上流動，又或更多的房屋資源閒置浪費；樓市不景氣時，政府又可能有同時需要回購大量經屋的不正常現象，故筆者一直提倡經屋姓經不可行。現時最簡單的解決辦法，就是由夾屋取代經屋，取消經屋這個房屋階梯就是了。但事實上，以目前經屋三千三百多元的實用面積呎價，再加出售時要補回一半樓價，在目前低迷的樓市同樣無吸引力，只會重蹈、甚至較「新街坊」的銷情更慘淡！
今屆政府上任提出五階梯房屋政策，目前除了政府負擔最大的社屋實現恆常申請外，其餘四階梯各有問題，經屋需求被壓抑、夾屋興建無邏輯無規劃、長者公寓性價比低、私人市場持續低迷，五階梯政策亦完全不利市民向上流動；而討論多年的舊區重整、都市更新更仍在空中樓閣，本澳房地產市場發展既缺乏動力且沒有方向。
筆者認為新任政府有需要「撥亂反正」認真檢討房屋政策的問題，並制定全面整體的房屋規劃，讓市場掌握真正的發展方向，明確公私樓的定位及供應規劃，讓公私營房屋平衡供應，使房地產市場真正健康地發展；更應取消經屋姓經等不合理規定，將公屋種類化繁為簡，變成租、售兩類，多手段推動年輕一代向上流動。
整體房屋政策固然需要重整，但近日筆者亦接到年輕經屋申請者反映，在臨時排序名單中因每月收入低於下限被取消資格，該申請者在提交申請時已有穩定工作，其月薪亦符合政府於2023年9月7日公佈的每月收入上下限，但由於提交申請前只工作了數月，令其過去12個月平均月收入低於下限而被取消資格。
以行政方式只計算平均收入不考慮上月收入？
事緣是政府在2020年修改的《經濟房屋法》第十六條第六款「每月收入限額」的計算方式，將原本「每月收入是指作出申報前一個月的收入或作出申報前十二個月的平均每月收入，以對利害關係人較有利者計算。」改為「每月收入相當於開展申請的公告在《公報》發佈之日前十二個月的收入平均值。」雖然當時已有議員提出為預防收入不足的特殊情況，應維持二選一的做法，但政府回應二選一做法會加重計分的行政工作及產生不公平，故維持決定。
法律雖未明確要求申請者在提交申請前需要工作滿12個月，但政府就將申請者一年內所獲的薪酬直接除以12個月，變相令申請前剛獲工作、短時間工作不足或因轉工有空窗期等人士的收入有機會低於「每月收入下限」，從而產生更多「新三無人士（無能力買樓、無資格申請社、經屋）」；更不合理是，由於經屋申請由2023年9月開始接受申請，事實上該申請人現已工作超過一年、亦符合「每月收入限額」的條件，卻因不合理計算而喪失資格。
必須強調，「舊經屋法」在設立「收入上下限」時的法律原意是「衡量和判斷其是否有『實際需要』的標準」，同時只為「確保購買經屋者有一定的購買力」。但現實情況是至今經屋仍未做到定期恆常開放申請，且申請至審批至正式購買單位的時間過長，單是由公告發佈至臨時排序名單公佈時間已超過一年，法律更賦權政府在經屋建成後上樓時，當局可再用最新公佈、可高可低的新收入上下限再作審核，在整個過程需要等待數年的情況下，單以申請者在申請時過去12個月平均月收入來判斷「實際需要」或「購買力」是極不人性化，也不合邏輯，更絕非經屋政策的原意。當局有必要認真考量目前一刀切除12的計算方式是否合理？更應從善意角度，只計算過去12個月有工作月份的平均收入，讓有需要且原應符合資格的申請者獲得購買經屋的機會。
宇論滔滔 □ 林宇滔
立法議員、傳新澳門協會副會長
—————————————————————–
🌷🌷支持我們，請訂閣、分享傳新澳門及林宇滔的社交平台帳號！🌷🌷
—————————————————————–
🌷傳新澳門協會🌷
https://www.youtube.com/@SynergyMacao
🌷微信號🌷
https://mp.weixin.qq.com/s/z78dGZAoXayv84V2fP44EA?fbclid=IwY2xjawEmtZhleHRuA2FlbQIxMAABHY1ohGWk9ng5RZH0oypyN8mheM6ZSDdFPzPFZwECaDr24MoQnyrRR5Dm_g_aem_EAN5NgIduU1URYXKsS060A
🌷FACEBOOK🌷
https://www.facebook.com/LamUTou
https://www.facebook.com/SynergyMacao
🌷Instagram🌷
https://www.instagram.com/synergy.macao
🌷宇論滔滔林宇滔🌷
https://www.youtube.com/@lamutou
