【訊報專欄：宇論滔滔2023年11月10日】
檢視房策五階梯問題 制訂整體房屋政策
今屆政府上任之初，提出「社屋、經屋、夾屋、長者公寓及私樓」五個房屋階梯政策，方向上確得到不少社會意見支持，尤其長者公寓，是澳門公共房屋政策首次考慮到有樓但無資產的人士（原公屋政策對有樓人士完全排除），「五階梯」最大的敗筆就是不同階梯間無任何協助向上流動的配套，變相令「五階梯」成為「五階級」；加上政府未有及時因應社會意見和經濟環境對政策執行細節作出持續改善，數年執行下來，「五階梯」均已各自出現不少問題。更重要是，疊加經濟疫情等因素令樓市下調，隨著近日經屋申請反應慘淡、長者公寓反應不似預期、兩幅土地公開競投僅得一標書等消息，今屆政府房屋政策的結構性問題已全面浮現。
社屋恆常申請平均一年 上樓最長等候四年？
先談社屋，今屆特區政府正式落實了社屋的恆常申請，且強調平均輪候時間已降為1年，此部分工作確實值得肯定。但根據房屋局資料，目前仍然有2,334個家團正在輪候中，而現時社屋的可分配單位只有107個，全部都是需求較低的T3/T4單位。不少透過恆常機制申請社屋的人士至今已輪候超過三年仍未上樓，最長的等候時間更達四年，難怪公眾質疑，既然最長輪候時間達四年，當局所謂的「平均輪候時間1年」是如何計算出來？
由於當局從來未準確定義平均輪候時間，根據統計，自社屋在2020年8月開始實施恆常申請，約一千多個家團的確在恆常申請後兩年內就可上樓（2021年望德樓768個，2022年台暉樓510個），但就算單計此部分，也難以計算到當局一年的平均輪候時間，何況目前二千多個申請仍未獲發上樓，當局有必要向公眾解釋社屋的所謂一年平均輪候時間的計算標準！
經屋姓經呎價不清 資產限制搬龍門玩殘申請人
經濟房屋一直是公共房屋政策支柱，也是居民向上流動的有效橋樑，但上任政府提出「社屋為主、經屋為輔」的公共政策（因政策不鼓勵向上流動，筆者並不認同），上任政府先在2011年修法將經屋禁售期由6年大幅增至16年，但16年未到，今屆政府再於2020年修法將經屋改成「永遠姓經」，幾乎截斷經屋購買者日後向上流動改善居住環境的機會。經屋申請亦由2019年3,011個單位，超額逾十一倍申請，大幅減至2021年5,254個經屋單位僅超額申請不到兩倍，今年9月政府再宣佈推出5,415個經屋單位接受申請，三個月申請時間已近半，至今只收到約一千份申請，政府壓抑經屋需求，落實「經屋為輔」的手段無疑是成功的！必須指出，特區政府2018年至今，已五年無供應任何新經屋項目供居民上樓，只是通過修法不合理「拱抬」經屋價格。
16年禁售版經屋變夾屋畫餅充飢？
過去政府經屋平均實用呎價從未超過二千元，且每個經屋項目都是盈利項目，因此本人由始至終均反對經屋定價要考慮溢價金。更令人難以接受的是，政府今日連經屋呎價也諱莫如深，甚至連明年峻工的2019年隊經屋，至今仍未公佈任何呎價範圍，申請人如何及早準備首期及貸款？政府至今只是借會見團體間接放風，經屋呎價由之前約五千元、改口為實用呎價不超四千元；再者，由於2020年生效的「新經屋法」加入新規定，申請人在上樓前也要符合最新的收入及資產限額，這對2021年及之後的經屋申請者而言，根本是不可預計及絕不公平，也明顯違反「法不溯及既往」的法律基本原則。
此外，政府將經屋「社屋化」令公眾需求大減，同時又將16年禁售的經屋變成「夾屋」立法，但至今仍未有清晰的供應時間表，這種不斷畫餅充飢的做法，都反映特區政府根本無意從合理價格樓宇供應的根源問題上，解決本澳年輕一代的置業難問題。
長者公寓期望高落差大 敗在不符市場需求
作為社會最期待的長者公寓，近日租金價格及配套設施等內容公佈後隨即引起市民討論，認為配套服務與租金價格不成正比。長者公寓開放式單位設計，不符合大部份長者的生活習慣，扶手及緊急呼援等家居輔助設備一般也能自行安裝，亦未見長者最關注的營養膳食及家居清潔等服務；政府雖強調長者公寓不是福利性質，應以市場價格訂定租金，卻未能提供符合市場需求的多元服務與配套，租金自然「遠超」普遍長者期望。更關鍵是，長者公寓若非福利性質應以市場訂價，當局就本應作公開招標交由市場運作，更不應交由負責社福服務的社工局負責。再者，唐樓長者關鍵問題就是希望入住電梯樓，政府只要修法容許符合資格的長者，繳付市值一定比例的租金入住社屋，相對已解決絕大部分唐樓長者的需求，根本不需再建長者公寓。
此外，其他地區長者公寓會考慮長者一般無收入，提供將其原居住樓宇集體包租、逆按揭，又或一筆過居住權費用等融資計劃，但本澳政府對此全無方案，實在難以令長者安心入住，明顯與最初的政策原意背道而馳。
「五階梯」需作全面檢討制訂整體房屋規劃
早前政府在15年來首次拍賣兩幅住宅地，結果是一幅流標、一幅只收到一份稍高於底價的標書，亦反映本澳缺乏整體房屋政策，加上政府遲遲不公佈經屋夾屋的訂價甚至範圍，商界根本無法預測市場需求及評估土地價值。值得留意，根據土地工務局數據，今年第三季本澳設計、在建、建成的住宅單位僅得8,803個，創近年新低，加上業界表示，近期政府審批效率大降甚至停頓，私人樓宇供應或會面臨斷層。
必須指出，本澳房屋政策「五階梯」的具體執行均出現了不同問題，當局有必要全面檢視「五階梯」房策具體執行不善或難以執行的原因，並對其進行全面檢討和改善，更重要是應制訂涵蓋私樓及公屋供應的整體房屋政策，讓社會、商界能夠有客觀信息對樓宇供需作出全面客觀的分析，才能令本澳樓市真正長遠健康穩定發展。
□ 立法議員、傳新澳門協會副會長 林宇滔
訊報原文：
https://www.facebook.com/sonpou/posts/pfbid02MwEKBkb4QCK2o2d9yUiUBaKufyDzcY7E9H6Cq321EXURSnzoiUiTywSup91nsBqhl
——————————————-
🌷🌷🌷支持我們，請分享貼文。
——————————————–
傳新TEL熱線：(853)28522922 /65549922
傳新Youtube 頻道： https://www.youtube.com/c/SynergyMacao
傳新FB專頁：https://www.facebook.com/SynergyMacao/
傳新暢談：桔仔街65號(歡迎自薦訪談主題及嘉賓)
傳新影片：吾講你知、傳新解毒-足本重溫、馬後炮、惡搞系列等等，全部影片都可以在【傳新Youtube 頻道】逐個翻睇。
