經濟差收入跌經屋呎價逆市升七成？
政府應下調售價考慮將經屋變夾屋
房屋局在一月最後一天「如期」公佈新城A區十三個地段經屋單位呎價。2019年接受申請的新城A區B4、B9及B10三個地段合共3,017個單位，沿用 「舊經屋法」規定，以實用面積計算，每平方米的平均售價約35,600元（呎價約3,300元），在16年不可轉讓期屆滿後（自使用准照發出之日起計），倘取得人轉讓單位，須向房屋局繳付補價，補貼比率介乎60%至70%之間。
永遠姓經呎價二千四與十六年禁售同價？
而2021年接受申請的新城A區的A1至A4及A12共五個地段，合共5,254個經屋單位；以及2023年供申請購買的經屋則建於B5、B7、B8、B11及B12地段的經屋申請則按「新經屋法」規定，以建築面積計算，每平方米的平均售價約26,100元（呎價約2,430元），「新經屋法」規定經屋永遠姓「經」，不具投資屬性，購買經屋後只可按原購入價售回給房屋局。
行政長官賀一誠去年11月列席立法會施政報告答問會時曾表示，經屋訂價最遲今年1月公佈。房屋局亦「如期」在限期當晚8時才發出新聞稿公佈上述經屋售價，但未見依照法律第三十二條的規定，將單位售價由公佈於《公報》的行政長官批示訂定。
舊法經屋較上期升七成無交代理據？
由於新聞稿未有交代上述各經屋項目的詳細訂價理據，坊間對上述售價均提出不少質疑。首先，「舊經屋法」規定，經屋售價「尤其須考慮能成為此類房屋的受惠人的購買力，樓宇的座落地點、建成年份，單位在樓宇總體結構內的朝向及位置、面積及類型。」
然而，政府公佈2019年三地段合共3,017個單位沿用「舊經屋法」規定，實用面積呎價高達約3,300澳門元，較前一期以相同法律及訂價標準、在2016年公佈價格的經屋的約1,900元的實用面積呎價大幅飆升逾七成。但同期本地月收入中位數僅由18,000元，升至目前的20,000元，住宅樓價指數也僅約有一成的微升，均無可能推論出經屋訂價較上期經屋高出逾七成的結果！
經屋建築成本呎價青洲坊八百日暉千二
必須指出，社會一直有錯覺經屋是政府補貼大筆公帑的「福利」，但實際上，本澳多年來興建經屋項目均毋須任何補貼，根據政府提供立法會討論經屋法的資料，2011至2013年先後落成的五幢公共房屋建築成本「不斷上升」（小組會後新聞引述原文），其中2011年的青怡大廈以建築面積計，成本每平方呎860元，2012年的青洲坊大廈每平方呎874元，而到了2013年的快盈、日暉及青濤等三座大廈，則由每平方呎1053元，增至每平方呎1152元。以最貴的1152元建築成本呎價計算，以七成實用率計算，五百呎實用面積的經屋單位成本僅82萬，故經屋售價雖然不高，但從來都是盈餘項目，政府只要落實更多經屋建設，不單可解決居住需求，更是可提供更多社區設施的賺錢生意！
2019舊法經屋呎價飆升七成欠交代不合理
又以當中日暉大廈經屋項目為例，其實用面積呎價約1,900元，整個項目佔地2,500平方米，樓高廿一層，合共提供二房一廳（T2）單位288個住宅單位，地下至二樓群樓分別建成商業設施、公眾停車場均屬政府物業。建造工程判給價近2.3億，連同近2千萬的工程監察合同，整體造價不到2.5億，但根據房屋局出售日暉大廈時的售價表，288個經屋T2單位總售價就高達2.85億元，未計補價單是經屋售價項目已有盈餘，且政府免費獲得地下至二樓群樓分別建成商業設施、公眾停車場。故今次沿用「舊經屋法」的經屋售價大幅飆升逾七成，政府的盈利肯定會更豐厚！
另一個值得留意的是，「新經屋法」與「舊經屋法」計算價格的法律基礎完全不同。沿用「舊經屋法」的2019年經屋，其計價方法是根據「舊經屋法」第三十二條「出售價格」的規定：單位售價的訂定尤其須考慮： （一）能成為此類房屋的受惠人的購買力； （二）樓宇的座落地點； （三）樓宇的建成年份； （四）單位在樓宇總體結構內的朝向及位置； （五）單位面積及類型。必須強調，舊經屋法明確指出，經屋售價不與經屋成本掛鉤（儘管經屋建築成本以實用面積計僅約一千六百元每平方呎），是與購買者的購買能力掛鉤，再因應經屋地段、單位類型及坐向等有所微調。
21年修法姓經經屋訂價要計溢價金不合邏輯
而2021年經屋定價則應根據「新經屋法」第三十二條「出售價格」的規定：單位售價的訂定尤其須考慮：（一）批地溢價金；（二）建築成本；（三）行政成本。政府2020年修法時表示，經屋的售價要計及溢價金、建築成本及行政成本，更聲稱當時經屋以建築面積計算，每平方米土地溢價金約2.6萬、每平方米建築成本約1.7萬，並會收取樓價10%的行政費用，政府當時亦表示，新法若以實用面積計算呎價約五千元一呎！
消息一出，筆者當時已批評訂價的法律邏輯有問題，首先政府多年來的經屋項目均為盈利項目，所謂經屋需要補貼根本子虛烏有！加上該次修法將經屋「永遠姓經」，已令經屋完全失去資產價值，也令經屋人士向上流的機會完全阻斷，當局竟同時將經屋訂價加入溢價金因素，令實用面積呎價從一千九百元，大幅飆升至五千元，只會令年輕一代逼於購買貴價且無資產價值的經屋，未來要向上流動更難，一係就逼於買天價私樓，難以追逐夢想，明顯違反《經屋法》「（一）協助處於特定收入水平及財產狀況的澳門特別行政區居民解決住房問題；（二）促進符合澳門特別行政區居民實際需要及購買力的房屋的供應。」的立法原意。
經屋售價僅新聞稿未刊公報 試水溫可下調？
值得留意，政府今次公佈經屋價格並未有按「單位售價由補充法規訂定」的法律規定，通過特區公報公佈呎價。當局是否想試探社會對經屋呎價的反應再作最終呎價公佈？筆者不得而知。但在新聞稿中，當局並未詳細交代「溢價金、建築成本及行政成本」的計算詳情，僅表示：「由於按『新經屋法』批地溢價金是以建築面積計算，所以上述十個地段的單位，以建築面積計價，每平方米的平均售價約26,100元（呎價約2,430元）。」
必須指出， 根據過去經屋的批地合同均明確指出：「根據第16/2004號行政法規第三條第六款的規定，考慮到該項目對澳門特別行政區的發展及居民福祉的社會重要性和利益，以及考慮到申請人的法律性質，按照行政長官於XX年X月X日作出批示許可，本批給獲免除支付溢價金。」意味著按照溢價金法律，經屋一向是獲豁免溢價金的。加上「新經屋法」已將經屋定性永遠姓「經」，當局完全有足夠理據豁免經屋溢價金。
新舊經屋法法定要求不同 呎價卻離奇一致？
必須指出，以經屋過去實用面積約七成計算，政府今次性質完全不同的「新、舊經屋」呎價基本一致，難怪有不少社會意見質疑，當局根本並未嚴格按照「新、舊經屋法」不同法定機制的計算訂出經屋價格，而是在訂定同一呎價後，分別以建築呎價及實用呎價分別公佈。
必須指出， 2019年的經屋申請沿用舊法，以家團類型分組的形式排序，簡單而言，家團有長者及殘疾人士的家團優先，可以預計排序較前的2019經屋的申請人多數經濟能力並不寬裕，加上「舊經屋法」訂價依法明確指出：「尤其須考慮能成為此類房屋的受惠人的購買力，樓宇的座落地點、建成年份，單位在樓宇總體結構內的朝向及位置、面積及類型。」但在同期本地月收入中位數僅由18,000元，升至目前的20,000元，住宅樓價指數也僅約有一成的升幅的前提下，特區政府如何計算出2019年隊經屋實用面積呎價約3,300澳門元，較前一期2018、2019年入伙的經屋1,900元的呎價，大幅飆升逾七成？當局有必要公佈詳細的計算標準及法律依據。
經屋一直獲免溢價金 永遠姓經才計算？
參考2019年入伙的青洲坊、2018年入伙的快盈和青濤、2017年入伙的日暉、2016年入伙的青怡等數個經屋項目，單位實用面積呎價均在1,900元左右，故無論從法例、經濟環境、申請人的購買力，還是近年樓宇價值指數錄得持續下跌下，2019年經屋售價根本不可能較上期大升！
此外，有關2021年的經屋，當局在新聞稿中僅表示：「由於按『新經屋法』批地溢價金是以建築面積計算，所以上述十個地段的單位，以建築面積計價，每平方米的平均售價約26,100元（呎價約2,430元）。」但值得留意，過去經屋仍有投資屬性時，特區政府一直有按照溢價金法律，豁免經屋溢價金，由於「新經屋法」已將經屋定性永遠姓「經」，沒有任何投資價值，當局在今次訂價中，有否完全、或部分豁免經屋溢價金？會否詳細公佈交代「溢價金、建築成本及行政成本」的比例及計算詳情？
更重要是筆者一直不同意經屋訂價要計及溢價金，且過去經屋的批地批示亦明確表明，經屋一向是獲豁免溢價金的（當時經屋只設禁售期，非永遠姓經），故即使新經屋法計價有提及計算溢價金，溢價金更應獲豁免。
政府擬立法建經屋不批地 溢價金何來合法性？
另一個值得社會關注的是，政府二月向立法會提交《 經濟房屋及夾心房屋的樓宇獨立單位的移轉制度》（二月廿八日獲一般性通過，筆者投下反對票），此法簡單而言就是容許政府不再以批地予房屋局的方式興建經屋夾屋，而是政府興建後再交由房屋局分配給申請人，小業主變成土地其中一位承批人，先不論此政策方向的問題，但此法若通過後，房屋局根本無獲批地，經屋價格要計算溢價金就更無合法、合理的理由！筆者為此質問司長此法實施後經屋是否可不計溢價金？司長只稱是兩件事沒有關係，並無作任何正面解釋！
筆者多次批評，回歸後歷任政府，根本從來沒有認真回應社會對公共房屋的需求，也沒有利用好供應公共房屋作為私人樓宇調節的有效槓杆，令樓價在回歸後大升十多倍，令公屋需求更緊絀，再妄想用行政手段限制經屋的剛性需求。面對樓市下跌，「新經屋法」將經屋定性永遠姓「經」，加上價格較過去經屋大幅飆升，從2023年經屋申請的反應已可預計經屋將出現滯銷。
五階梯房屋政策僅行數年已觸礁須面對解決
但政府至今仍似乎不願面對事實，特首甚至又以經屋滯銷代表夾屋無需求的奇怪「邏輯」，宣佈暫停夾屋興建，意味著房屋政策「五階梯」提出五年後，當中兩階梯已一停建一滯銷（先不討論長者公寓反應不似如期及私樓大跌），經屋和夾屋下一步應何去何從？是下屆特首必須面對和處理的重大問題。
考慮到「夾心階層房屋法」規定基本與「舊經屋法」相同，且十六年後補價後能夠在私人市場流動，當局會否考慮適當修法，將剩餘經屋改為夾心階層房屋出售，而不令大量已動工的經屋空置，以便用最少的改動，令公屋資源發揮最大效益？
宇論滔滔 □ 林宇滔
立法議員、傳新澳門協會副會長
